Défiscalisation de programmes neufs

Au préalable, il faut bien garder à l’esprit que, comme pour tout investissement immobilier, un investissement outre-mer réussi dépendra de l’emplacement, de la rentabilité locative, du prix d’acquisition et de la fiscalité inhérente au projet. Pour tenir compte de l’éloignement, plus encore qu’en métropole, l’investisseur doit se focaliser sur les caractéristiques intrinsèques du projet pour s’assurer que les avantages fiscaux qu’il perçoit s’accompagneront d’une valorisation patrimoniale de son acquisition.

LE CADRE FISCAL

Investir dans l’immobilier Outre-Mer permet au contribuable de bénéficier de réductions d’impôt sur le revenu. Une seule loi de défiscalisation immobilière permet désormais aux particuliers de bénéficier de réduction d’impôts en investissant dans l’immobilier Outre-Mer en 2022 : la loi Pinel Outre-Mer. En effet, depuis le 1er janvier 2018, la loi Girardin immobilier est définitivement fermée aux particuliers, seule sa version destinée aux entreprises subsiste, la loi Girardin société pour les sociétés soumises à l’IS. La loi Girardin industriel permet quant à elle, de réduire ses impôts en contrepartie d’investissements productifs.
La loi Pinel Outre-Mer octroie à l’investisseur une réduction d’impôt de 23 %, 29 % ou 32 % de la valeur du bien, à valoir sur 6, 9 ou 12 ans. Ainsi, un investissement de 200 000 € permettra d’économiser 64 000 €, soit 6 440 € par an pendant 9 ans puis 2 000 € par an pendant 3 ans supplémentaires. En contrepartie l’investisseur s’engage à conserver le bien pendant 6, 9 ou 12 ans, à le louer durant cette période au titre de résidence principale et à respecter des plafonds de loyer et de ressources de locataires. Ces plafonds seront plus ou moins contraignants selon la zone d’investissement choisie. L’avantage fiscal perçu au titre de la loi Pinel Outre-Mer doit être intégré dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales avec un plafond spécifique à l’Outre-Mer de 18 000 € par an par foyer.
Le dispositif Girardin société est accordé aux sociétés soumises à l’IS. Il permet de déduire du résultat imposable d’une société le montant investi lors de l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Ce dispositif est soumis à un plafonnement sur le prix au m² de surface habitable du bien acquis et celui-ci doit être mis en location pour une période minimale de 5 ans. L’excédent du déficit ainsi créé est reportable sur les exercices suivants et le bien peut être amorti dans les condition normale d’acquisition d’une immobilisation corporelle (25 ans).
Attention, 2022 est la dernière année pour profiter d’une réduction d’impôt Pinel outre-mer à taux plein. Dès 2023, les taux de défiscalisation diminuent et les conditions d’éligibilité deviennent plus restrictives (cf. Extinction progressive du dispositif Pinel outre-mer).
La Réunion
Avec plus de 800 000 habitants, La Réunion est le plus peuplé des DOM français, et aussi le plus développé économiquement. Deux grandes villes concentrent la majorité de la population et de l’activité économique : Saint-Denis au Nord et Saint-Pierre, au Sud de l’île. Elles sont reliées par une voie rapide appelée « route des Tamarins ».
La Réunion bénéficie d’atouts géographiques exceptionnels entre des côtes protégées par des lagons et l’intérieur de l’île couvert de montagnes volcaniques. Le tourisme est ainsi la principale source de revenus de l’île. Viennent ensuite l’industrie de la canne à sucre et la pêche.
Malgré une économie relativement dynamique et une croissance démographique soutenue, le marché immobilier de La Réunion est en crise. Il subit en particulier les effets pervers d’un trop fort engouement de la part des investisseurs engendrant aujourd’hui des prix de vente déconnectés des loyers de marché. Les rentabilités locatives sont faibles et le marché de la revente est compliqué.
Depuis 2014, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel Outre-mer. Ce dispositif est prolongé jusqu’au 31 Décembre 2017.

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